交汇点讯“从我们近期接触的买房需求来看，外来购买力的涌入非常明显，甚至有中国台湾、香港及马来西亚的海外群体来买房。”3月8日，腾讯网召开的一场有关南京河西房价的内部研讨会上，从事河西新房和二手房交易及研究工作的业内人士文涛，讲述了令人讶异的事实。

房价高地：

外资抢滩，众筹炒房

海外资本看好南京房地产市场，与眼下南京量价齐升的牛市行情不无关系。去年3月以来，南京房价已“十二连涨”，据当地多位热销楼盘“操盘手”透露，这一轮火热行情中，改善性需求与投资需求的集中迸发十分明显，这些需求来自四面八方，目前外地购买力占比少则15%，多则接近50%，带有投资目的购房需求占比已急速升至百分之三四十甚至更多。

省内另一个中心城市苏州亦是如此，3月4日苏州新区浒墅关一家港资楼盘开盘，94套房源300多组客户争抢，半小时全部售罄。这些客户，也绝不仅仅来自苏州。

“我们学校的一些外地学生，父母给赞助他们在南京买房；我身边一些之前从不关注楼市的人，近期也纷纷入场。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华说。南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远则表示，房价连涨的“财富效应”，还催生了众筹购房投资，一些没有足够资金实力的人凑钱买房，期待未来房价快速升值兑现投资“红利”。

缺房，成为宁苏两地楼市的现实写照。南京新房库存量已降至3.7万套左右，而4万套库存被视为当地楼市“平衡线”；苏州至3月8日更是只有2.1万套住宅可卖。这与全国大部分城市急需去库存形成了强烈反差。

“牛市”起底：

政策红利叠加隐形杠杆

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉形容，当下宁苏两地楼市已是“全民买房”。“过去10年，楼市调控主要着眼于防止过热，但当前则面临前所未有的政策宽松期，降息导致55万亿居民储蓄存款正悄然搬家，股市不景气导致大量资金流向一二线城市楼市，三四线城市的投资者也纷纷奔向一二线城市投下重金。加之实体经济产能过剩，资金持续流出实体经济，寻找可以流入的市场。”

而记者了解到，当下热点城市楼市升温，与场外配资以及“隐形杠杆”的助力密不可分——

此前，链家理财事件爆发，“首付贷”类产品因此被公众更多认知。首付贷，顾名思义就是购房人首付款不足，借助于贷款的形式补足。该产品自2014年左右上线，被视为房产网站、房产中介的创新产品。

这些场外配资机构推出的首付贷产品如雨后春笋，最低可以贷1万元，最高可以贷到总房款的20%。按照央行最新的要求，购房人首套房首付比例最低20%，以南京河西中部一套100平方米、总价400万元的住房计算，首付25%，需要100万元，如果购房人首付不足，借助于“首付贷”借款20%，则借到80万元，从而实际拿出的首付资金仅20万元。

华泰证券2月28日曾发布一份研究报告，认为首付是购房者需要强制支付的部分，属于购房的“门槛”，对于银行来说也是“安全垫”。“按理来说，首付不能通过各种贷款形式解决，如果房价处于持续上涨态势，贷款解决首付的问题可以化解，然而一旦房价下跌，购房人弃供，金融机构将面临极大损失。”南京信息工程大学经济管理学院副教授葛和平说。

“截至2月底，网贷行业贷款余额才超过5000亿元，首付贷类产品占比其实倒并不大，与其说‘首付贷’为楼市加杠杆，不如说其它来自传统金融机构的隐形杠杆起的作用更大。”我省一位不肯透露姓名的金融界人士告诉记者，银行虽然不能直接提供“首付贷”产品，但是可以通过表外理财、个人经营性贷款等形式让资金进入楼市，而且这个量难以统计。再叠加降息、降准、降低首付比例等金融政策的施行，当前热点城市楼市的杠杆效应超乎寻常。

未来走势：

或逐步结束疯涨

“南京河西、江北等板块房价较历史高位已高出30%-40%以上，我们现在是站在历史最高点上谈买房。必须正视这样一个事实，当前楼市整体不景气，但在少数一二线城市却形成了局部牛市。说穿了，并不是这些城市的自住需求依然保持黄金十年一样的高速增长，实际上是资本过度聚集的泡沫哄抬了地价和房价，并造成投资投机需求的大量释放。这种因资本过度聚集所带动的投资投机需求大量释放的局部牛市行情，能持续多久？！”张辉不无忧虑。

吴翔华也表示，由于房地产市场有一定粘性，因此不可能像股市那样上蹿下跳，“但资本过度聚集将累积泡沫，滋长风险”。他认为，各地楼市存在极为明显的差异性，当前迫切需要因城施策，提高政策精准性，“各地应切实制定住房发展目标，用目标来对地方政府进行考核，比如考量当地房价收入比的情况、结构性供求失衡的情况等。只有住房发展目标清晰了，房地产市场才有望平稳健康。”

“此次全国两会传递出的信息已非常明显，一线城市和部分二线城市楼市过热已引起高层重视，今后必然在政策面会有所体现，不会再任由如此疯涨；市场面传达的信息也很清楚，楼价高位的恐涨心理已经出现，至少出现明显松动，对继续疯涨的预期已开始降温。”张辉称，接下来热点城市楼市逐步结束疯涨行情将是大概率事件，这是宏观经济形势所决定的走势。而投资主导的市场，万一出现趋势逆转，调整的幅度可能比以往历次都大，这是宏观面所不能承受的。

业内人士同时提醒购房人：千万不要因为恐慌抢购价格明显虚高、缺乏利好支撑、未来抗风险能力很差的房子，不要过多关注短暂的“纸面浮盈”，要看未来的兑现，搞清楚“接盘侠”来自哪里。