85%的购房者都不是刚需，房地产市场到底未来何在？

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过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：刚需：2008年占比69.7%，而2018年三季度降至15.1%。改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。投资：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。



说实在看到这样的统计数据的时候，大家可能会有些惊诧，其实也不用太过于惊异，这是一个非常正常的经济现象。从上个世纪90年代开始，中国实行房改房改政策的主要结果就是由原先大锅饭式的福利分房改成商品房，促进整个市场经济的发展。商品房市场经历了这20多年的发展，已经有了长足的进步，其最大的进步幅度就是极大的解决了大多数人的刚性居住需求。中国人的首次购房年龄，可以说是在全世界都是较小的状态。这和中国人的本身的文化和民族性格是密切相关的，同样也是由于中国商品房的快速蓬勃发展，让大多数人能够有了买房的机会，所以在这样的一个大背景之下，刚性的需求不断减少，真正的刚性住房实际上并不是那么多的，这正代表的是中国的整个商品房的市场经济发展，其实已经有了比较长足的进步。



另一方面，随着中国经济的高速发展，中国人对于房子的要求从满足最基本的基本住房需求之外。已经有了更多的要求，所以我们看到的是改善型住房需求，在刚需下降之后的一个快速崛起，原因就是大家对于自己的住房品质和住房要求正在不断提升，所以大多数人愿意花更多的钱，在原先的居住环境之下，进一步改善自己的居住环境。

第三则是关于房地产的投资问题了。不可否认的是在2016年之前，房地产可以说是中国大多数人的主要投资方向，因为在中国当时面临着较为严重的资产荒的环境下。基本上除了房地产之外，没有什么资本市场的投资产品可以让大家实现资产的保值增值。房地产投资几乎成为了一个近乎无脑的投资方式，只要你买了房放在那里基本上就可以赚钱，可以实现财富的保值增值，所以在这样的一个情况下，大多数人对于买房投资都呈现了一个极高的热情。但是我们仔细想一想，随着房子是用来住的，不是用来炒的理念的贯彻实施，房地产市场其实已经发生了一个根本性的变革。房地产投资的属性其实正在快速的改变，当然这个改变并不是一蹴而就的，大家已经逐渐认识到了，房子都要更加看重它的居住属性，而不是投资属性，只是这个过程需要相当长的一段时间，才能够彻底改变中国人的买房观念。



所以这样的一个统计放在那个阶段来看，的确是符合它的道理的，我们要谨防房地产投资所产生的泡沫现象，严控关于房地产的投资风险。另一方面则是需要进一步将房住不炒的理念贯彻实施下去，坚持一城一策的精细化调控方针，真正的让房地产市场回归到一个理性的市场环境当中去。只有这样才能够保证中国房地产经济的长期可持续的稳定发展。