【民间话语】房价已走在崩盘路上……

盱眙梦

近日，看到一篇“奇葩”文章，实在忍不住要牢骚一下。“著名的房地产看多派”杨红旭先生写文章发问《中国房价一直被唱空 却一直没崩盘？》这一切究竟是为了什么？（编者注：杨红旭，中国知名的房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家、地产名博）

文章列举了清华大学的魏杰教授，社科院的易宪容，媒体评论人牛刀，还有投行经济学家谢国忠，说他们看空楼市13年，楼市却一直涨的很好，这背后的逻辑是什么？最后给了一个非常简单的理由，那就是房价收入比，杨红旭说人民的收入增长很快，根据国家统计局口径的数据，2014年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.0%，比2013年名义增幅收窄了0.7个百分点，扣除价格因素，实际增长6.8%。关于房价。新建商品住宅价格增长为1.4%（包含有可售型保障房和棚改房）, 增幅比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。所以结论来了，房价收入比很低，大概按照国家的算法，如今也只有7.1，换句话说一个家庭平均不吃不喝7年左右，就能买一套房了。这个符合国际上的一般水平，最后言之凿凿：没有大泡沫，哪来大崩盘。

看到这里实在看不下去了。笔者不知道房价收入比的数据哪来的，房价收入比的简单计算公式是：拿房屋总价除以夫妻二人的家庭年收入。如果用杨先生的7.1倒推出来，假设一对夫妇在大城市，各自月入1万元，一年下来是24万元，一套房子的价格大约是24万 x 7.1=170.4万，按照90平米的住房面积算，平均房价不到2万元每米。你翻看新闻就知道了，深圳已经到了4万，北京的郊区县楼面价已经超过4万！



至于有多少夫妇一年能有24万的收入？北京平均月薪酬最高，智联招聘的数据是8900，深圳只有7600元，所以大城市根本就是完全不成立的。那杨红旭先生的数据在三四线城市是否成立呢？这个确实成立！比如哈尔滨只有4800元，32个城市里面最低。而哈尔滨的房价也有7500元了，咱们就以哈尔滨再算一笔账。一对夫妇11万5200元每年，算下来7年是80万6400元，大约能买一套100多平米的房子了。那难道说杨先生对了一半？事实肯定不是这样的，反而是这些二三线城市的风险最大。哈尔滨的房价从去年初涨到了8000后，现在已经跌了将近10%。


2015年大陆部分城市平均薪酬比较表（数据来源：智联招聘）


所以，一个奇怪的现象，房价越坚挺的地方，反而房价收入比极高，杨先生的假设不成立。而在杨先生说的房价收入比合理的地方，反而房价出现了下跌。那么是谁错了？是房价收入比错了吗？这个指标确实是世界上公认的标准，但有一个前提就是人口需求。一个人都有好几套房了，还算房价收入比也就没什么意思了。在一些二三线城市中，每个家庭恐怕都不止一套房了。所以房价收入比的计算已经完全失去了意义，供大于求非常严重的情况下，价格不再是购买力支撑，而是跟需求强烈程度有关。在这些城市没有需求，人口外流，年龄结构极度老龄化，在这样的背景下，大家反而会卖出自己的本地房产，到大城市去发展。所以全国绝大部分的城市房价已经没救了。特别是那几个经济排名倒数的老工业城市，已经处于了崩盘的边缘。

再说一线城市，他是有需求的，所以现在坚挺，说白了就是一线城市在吸全国其他城市的血，大家把老家的房子卖了，然后到一线城市买房，这是一个上演了很久的趋势，所以你会发现，北京的人均收入只有1万不到，却能支持400万的房价，他们的钱哪来的，靠工资20年也买不起房子，还不是都是靠卖老家的房子。但问题是，这个趋势还能持续多久，在北上广深买了房，你就能扎根下去吗？以前还有希望，去年开始已经明确了控制人口指标，大城市要设定人口上限。换句话说，买房买车就业在摇号和限购的条件下都是可以的，但享受户口福利的时候，对不起，大城市不接受你。所以很多年轻人搞了很多年后会突然发现，仍然没有归属感。混得不好的不得不重新考虑返乡的问题，混得好的发现，还不如去美国澳洲弄个身份更容易。

这种思考是个过程，现在已经到了临界点，很早之前招商银行的报告就说，千万以上的富人，60%已经走了，20%正在考虑移民，而我身边的有钱人，基本已经都卖出了北京房产到美国去置业了，还兴高采烈的说，美国的房子果真便宜。同样的400万，在北京买个70年的小公寓，在美国可以买个townhouse，还世世代代都是你的。反观另一个基础，就是年轻人的流动也已经快到了尽头，全国人口老龄化将出现在2020年，那个时候其他城市也没多少血可吸了，北上广的好日子其实也已经不多了。而这种城市之间的严重贫富分化，将成为阻碍中国改革的最大障碍，前两天看到的全国重度雾霾，就是一个恶果。空气你是无法用空间分割的，一方面穷的穷死，另一方面富得流油，你让穷的饿肚子为富人创造干净的空气？这个想法未免太天真了。沙僧永远不可能像孙悟空一样思考问题，这是需求理论早就决定了的。

综合来看，房价崩盘已经在路上了，只是北上广还有血可吸，但已经接近枯竭。而我们现在的决策千万不要用火鸡思维去考虑问题，一只火鸡总以这个月的食物量来计算未来的生活，到了11月，他突然觉得吃的越来越多越来越好了，这让他产生了疯狂的错觉，是不是好日子要来了。结果感恩节一到……大家也知道是什么后果。所以，要看到新变化，制造业都知道靠压榨低廉劳动力已经不可能了，决策层难道不懂人口老龄化、房子严重过剩的道理？

继续火鸡思维，一定是会被杀掉的。

爱上生活

难说