调查：三四线城市楼市何去何从

侯帝 · 发表于 2015-10-10 10:23:50

从国家统计局的最新数据看，8月份70个大中城市中有一半新建商品住宅价格与上月相比有上涨，下降的城市绝大多数都是三四线城市。与去年同月相比，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。由此可见，房地产市场城市间的分化仍十分明显。经历了2014年几乎是全年的整体低迷，房地产市场在进入2015年有了变化，特别是在“330新政”、降息等一系列利好房地产行业的政策出台之后，一些城市成交量和成交价格有了增长。不过，三四线城市、县城仍旧延续了去年的低迷。
那么，三四线城市的房地产市场现状究竟如何？未来的走向又将怎样？不久前，记者前往唐山市调研采访，一探究竟。
价格下降较为明显
回顾过去几年的唐山房地产市场，可谓大起大落。在2009年至2010年前后，一些比较好的楼盘价格卖到了每平方米9000元以上，甚至过万。此次来到唐山后记者发现，与最红火的时候相比，当年价格几近“腰斩”的楼盘已经出现。
唐山是资源型城市，盛产煤炭、钢铁、水泥。唐山开滦矿务局被视为中国煤炭工业的源头。钢铁产量高在全国赫赫有名，一度有“中国钢铁看河北，河北钢铁(000709,股吧)看唐山”的说法。唐山一直是河北经济总量最大的城市。
想必正是看好其经济实力和百姓的住房消费能力，唐山得到房地产开发投资者的青睐，房地产市场着实红火了几年，价格也随着全国楼市的狂热迅速走高。到目前为止，万达、万科、碧桂园、中国电建(601669,股吧)、绿城、华润、嘉里等众多知名开发商，都已进入唐山房地产市场。
然而，如今的唐山楼市情况发生了不小的变化。根据国家统计局的数据，2014年唐山GDP总量依然位列河北第一，占河北省经济总量的五分之一。而中国指数研究院的最新数据显示，今年7月份，河北省几个纳入统计的城市房价中，石家庄（楼盘）、廊坊、秦皇岛（楼盘）、保定（楼盘）四个城市的房子均价都高于唐山，唐山均价为每平方米5860元。唐山的房价和经济总量与河北经济总量第一大市的身份已经不甚相符。
记者驱车绕城，一个总体印象是楼盘很多，而且相当一部分都属于在建工程。出租车司机听说记者要去售楼处，马上说了自己的感受：“我们每天在路上跑，感觉到这些工地不像前几年那样，明显没有那股热火朝天的劲头，工地上只是零零星星有一些工人在干活。”
记者走到某住宅项目附近发现，工地里没有施工人员，一副凋敝景象，据附近居民介绍，该项目已停工好几年。
位于唐山市路北区的一片区域，被当地人称作“凤凰新城”，这里曾是唐山军用机场所在地，前些年整体搬迁之后腾出大量土地。目前这里集中了众多楼盘，万科、华润、嘉里等知名企业开发的楼盘大多集中在这个区域。
通过多方了解比对发现，这一区域的新建商品房由于品质相对较好，价格也比其他区域高。楼市进入低迷期以来，这一区域的房价微有议价空间，但下降不是十分明显。
一位售楼人员告诉记者，前年和去年，凤凰新城的楼盘都是卖的期房，今年进入集中交房时段，开始出售现房，但价格不可能下降。“而且拿地价格在那儿摆着，开发商拿地的价格都比较高，所以房价再降的可能性不是太大。”
租售情况不甚乐观
新楼盘销售情况如何？记者走访多个售楼处发现，由于凤凰新城的楼盘被公认品质最好，虽然售价不低，但还是有很多现房甚至期房在售卖。不过，或许是工作日的原因，看房、购房者并不多。
一张销售进度表显示，同样位处凤凰新城，品质较高的小区中的一栋楼，从去年下半年至今仅售出三分之一左右。记者了解到，为了卖房，一些销售团队使出浑身解数，全员出动，将任务摊派给包括后勤保障人员在内的每个小组。一位售楼人员告诉记者，他们每个月都实行末位淘汰，如果卖不够套数就面临下岗。
凤凰新城属于唐山房价较高的区域，经记者粗略观察统计，这个区域目前价格至少在每平方米7000元以上，高的能达到每平方米9000元甚至上万元。而来到位于火车站附近的一个大型生活小区，楼盘价格却开始有了明显松动。
据了解，这是一个本地开发商开发的小区，面积非常大，已经见不到在建工程，很多居民已经入住，正在出售的是现房，而且有装修，可以“拎包入住”。“最近，这个小区的销售情况相对不错，是因为他们实施了大规模降价策略。”售楼人员告诉记者，只要找到开发商要求的三个企业的职工在职证明，就可以纳入团购，享受7.3折优惠。这样一来，本来标价每平方米6000多元的项目，有的户型每平方米只要4000多元就能买到手。
由此可见，不仅是城市之间的分化很严重，城市中区域之间的分化也比较明显。即便是一些降价楼盘换来了部分销量，总体而言，唐山楼市的整体销量依然堪忧。
楼市的整体低迷不仅体现在新建商品房上，还出现在二手房销售市场和房屋租赁市场。
唐山市民韩栋除了有一套位于市中心的房子用于自住外，还曾经在前两年买了两套房做投资之用。从去年到今年，韩栋明显感觉想把房子租出去变得越来越难了，租房周期变长，一般都要空上几个月慢慢找租客。尽管最终他的房子于近期成功出租，但价格比原来低了不少。他和他的同事们都感受到了租金的明显下降。他举例说，一个很不错的小区中一套130平方米的房子，曾经最高能租到每月2200元左右，现在只能租到1500元，如果装修不好，家电不齐全，还要更低；一套90平方米的住房，现在只能租到1000多元，比之前下降了600元至700元左右。
供给过剩影响多重
纵观这些年来的起起伏伏，房地产市场即便是不太景气的时段，一般也不会持续很久，因为需求在积累了一定时间之后总会释放，转化成销量从而带动楼市再度活跃。
那么，这一次以唐山为代表的一些供给明显过剩的城市，其楼市的不景气还会持续多久？一位唐山业内人士告诉记者，现在大家都感到很迷茫。
从去年延续至今的楼市不景气，又会给经济社会生活带来哪些影响？
楼市低迷对建材、装修等行业已产生一定影响。在一个最近交房的新小区里，聚集了不少家电、装饰材料、房屋装修的销售人员，而业主来的并不多。一旦出现一个业主前来咨询，众多销售人员必是蜂拥而上推销产品。一位装修公司的业务人员告诉记者，这两年生意不好做，即便能够接到活，价格也比以前低很多，似乎大家都不舍得花太多钱装修房子了。
正在给新交住房装修房屋的安徽籍施工队工长告诉记者，“装修生意最好做是2008到2010年这三年，高峰期一个工长手上能同时有十几二十个活，忙得团团转，现在装修公司又多，活又少，竞争十分激烈。而且将来装修生意可能会越来越不好做”。
记者分别在工作日和双休日来到唐山的大型家装建材超市，客流都不多。个别店铺干脆在工作日的营业时间关门歇业。
房地产市场与金融行业的关系一直很密切，房地产开发的大量资金都来自银行贷款。如此楼市行情之下，房地产开发贷款给银行带来的风险会上升吗？
一位银行工作人员告诉记者，该行房地产开发贷款一直不多，即使是房地产市场行情比较好的时候也较少，而且开发贷款需经省行或总行批准，一直以来，他们对房地产开发贷款风险的把控都比较严格。目前，该行仅有的几笔房地产开发贷款都贷给了唐山排名前几位、相对比较有实力的开发商。这位工作人员介绍，“目前这些实力强、从业时间长的企业回款没有问题，没有不良贷款的情况”。他也特别提到，现在银行系统对于房地产开发贷款总体上全面收紧，“相信也不是我们一家银行，整个唐山的银行甚至于全国楼市不太好的城市，应该都是对房地产开发贷款有所收紧的”。
据他了解，一些小开发商目前确实存在回款慢，甚至资金链面临断裂的情况。这位工作人员说，一旦开发商资金断裂，即使开发企业在贷款时以土地作为担保，通常土地上都有进行不下去的在建工程，有的已经收了购房者的预售款。当情况较为复杂时，一般都会优先偿还群众的购房款，银行的角色就会比较被动。因此，对于银行而言，房地产开发贷款的确是风险较大而且情况比较复杂的一个业务种类。
但是，他特别提到，对于银行而言，个人购房贷款一直是深受银行欢迎的，“是最好的业务品种”。不过，随着房地产销量的减少，个人购房贷款量也有所降低。