怎样提前还房贷才划算你知道吗？

覆格面儿 · 发表于 2016-8-4 10:55:20

地王频现、房产税、首付房贷利率折扣降低，房地产市场再次成为大家关注的焦点。
买房对于中国老百姓来说是既重大又烦心的一件事，由于大部分人都是通过银行贷-款来买房，又抱着“无债一身轻”的态度想要提前还款，今天就带大家算一下提前还房贷真的划算吗？
首先大家要注意，提前还房贷可能面临违约金。其实大家在买房贷-款时，一般都会在协议上规定一定期限内不得提前还款，否则要支付一定金额的违约金，因为银行发放贷-款就是为了赚取利息，如果提前还了银行赚不到利息自然不符合其自身利益。
那么提前还贷需要交多少违约金呢？主要分为两种情况。一种情况是你跟银行在签订贷款合同的时候双方已经约定好，如果提前偿还需要收多少违约金。举个例子来说，签贷-款合同的时候规定如果提前还款需付1000元的违约金，那么你提前还款的时候就得付1000违约金了。
另一种情况则是，在签订贷款合同时，借贷双方并没有事先约定。那么，这时候，贷-款机构通常根据行业惯例收取相应比例的违约金。贷-款在还款期未到之前即先行偿还贷-款，通常要收1%-3%的违约金。
因此，我们买房贷-款之后，是否有必要在还没到期之前就把贷-款还清，很值得我们仔细算一算。在算之前，我们先要清楚还贷的两种方式：“等额本金”和“等额本息”还款都是怎么个算法。
等额本金：
是在还款期内把贷款-数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷-款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而还的利息越来越少，因此起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金计算公式：
月还款额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率
举个例子来说，如果我们从银行贷-款100万，期限20年，年利率是3.6%，那么月利率就是0.3%（3.6%/12），每月的还款额中本金部分是固定的，但是每月需要还的利息是不同的。
每月本金还款额=100/（20×12）=4166.67元
第一个月利息=100×0.3%=3000元
第一个月还款额共计：4166.67+3000=7166.67元
第二个月利息=（100-0.4166.67）×0.3%=2987.5元
第二个月还款额总计：4166.67+2987.5=7154.17元
......
以此类推，我们可以看到，等额本金法在前期的还款额度较大，而后逐月递减，因此比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
等额本息：
是在还款期内，每月偿还同等数额的贷-款(包括本金和利息)，通俗地讲，等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”，但其中本金与利息的比例是变化的。
举个例子，等额本息每月还款1000元，以后每月都是1000。但是，第一个月的1000中，可能有400元是本金，600元是利息；第二个月中420元本金，580元利息，到最后一个月，980元本金，20元利息。
由于每月的还款额相等，因此，在贷-款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷-款本金就较少；而在贷-款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷-款利息也不断减少，每月所还的贷-款本金就较多。
假定从银行获得一笔20万元的个人住房贷-款，贷-款期限20年，贷-款年利率4.2%，每月还本付息。
每月还款额=[贷-款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
按照公式计算，每月应偿还本息和为1233.14元。
第一期贷-款余额20万元，应支付利息700元（200000×4.2%/12），支付本金533.14元，仍欠银行贷-款199466.86元；
第二期应支付利息698.3（199515.67×4.2%/12)元，支付本金534.84元，以此类推。
知道了等额本金和等额本息贷款，我们也就知道了在什么情况下提前还房贷不划算了。
一般来说，房贷提前还款方式包括全部提前还款和部分提前还款，全部提前还款，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
大家要注意，以下情况是不适宜提前还款的：
1、用公积金贷款的，或者贷-款时有折扣的
由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
2、等额本金还款期已过1/3的
等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3、等额本息还款已到中期的
等额本息是把按揭贷-款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
综上所述，如果使用的是等额本息还款法，且已进入还款中期（贷款20年，已经还款10年左右），所偿还的更多是本金，能够节省的利息有限，提前还款意义不大。
如果使用的是等额本金还款法，则要分两种情况看：
1)处在还款初期（3年内）的话，提前还贷是比较划算的，因为月供中利息多于本金；
2)若还款期已过1/4，此后在月供的本金和利息构成中，本金开始多于利息，也不适合提前还款。