房企降价促销 楼市"金九银十"能再现吗？

一枕清风梦绿萝

“ 金九银十 ” 如约而至，各家房企磨刀霍霍开始了降价促销战。恒大率先掀起了折扣让利的序幕。具体来看，恒大对部分项目优惠是 8.9 折，再送 3 万元购房券。个别住宅能够享受低至 7.7 折的优惠。

随后，阳光城方面也表示，未来会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季。同时，新城控股也宣布，今年力度较大的促销活动肯定有，但各地城市的促销力度情况并不一样，暂无统一的促销动作。

事实上，从8月份开始，房企推盘节奏与让利意愿明显增强，根据克而瑞统计数据，其监控的29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。随着年内最后一个热销期的临近，开发商将手中的新楼盘纷纷推上市，预计9-10月间供应量将有显著提升。

那么，开发商为啥要在“金九银十”展开超预期的降价活动呢？第一，在经过了上半年房价上涨之后，今年房企的业绩表现均好于去年，有望创下历史新高。通常“金九银十”又是房企的销售旺季，所以房企现在要通过降价促销的手段来加大房产销售力度，希望在年底前冲剌一下，以增厚业绩。

第二，今年各地的房地产调控政策密集出台，这让房地产市场出现了很大的变数，房企希望通过降价促销手段，来加大资金回流的力度，快速出货，将资金放在身边，再看后续有没有良好的投资机会。

第三，上半年多数房企的融资渠道因各种原因而被封堵，由于前几年房企业务扩张速度过快，使得今年第三、第四季度的债务集中到期。在这种情况下，为了尽快回笼资金，避免资金链发生断裂，房企利用“金九银十”进行降价促销，这应该也是一种无奈的做法。



对此，有房产专家表示，在房地产调控密集出台的情况下，房企要提升业绩还是有压力的。但是如果房企加大了促进手段，预计 9 、 10 月份销售总量不会太少，预计开发商们在 “ 金九银十 ” 期间房企销售业绩虽不会有大幅提升，但基本可以保持平缓状态。

当然，也有北京某地产公司的负责人表示悲观，据他了解，最近北京有部分限价房的项目的部分楼栋以低于限售价的价格出售，但是降价并没有换来销量。所以，在他看来“金九银十”即使通过降低楼价，加促销力度，也不会有什么惊喜，近几年来“金九银十”的成色早就不足了。

而我们认为，今年房地产业的“金九银十”恐怕难让房企满意，这主要有三大原因制约：首先，自8月份开始，为了解决去化问题以及偿还债务的困扰，房企纷纷采取降价促销方式，整体来看平均折扣在9.5折左右。

同时，打9折以上的新楼盘开始增加，但因房价动辄要数百万，房企以这样的打折力度，广大购房者自然不会买账。所以“金九银十”要成色好一点，就要加大打折力度，真情回报客户。



再者，房地产调控密集出台，改变了购房者的预期。 2018 年下半年以来，调控政策持续升级，先是住建部等七部委开展全国房地产市场乱像整治专项行动，后有中央政治局会议重申“遏制房价上涨”。

仅8月份，全国楼市调控密集程度就超过了历史纪录，合计超过45城市，发出了超过55次各类房地产调控政策。在限购、限售令之下，很多炒房者对房地产后市预期开始转变了。

最后，房贷利率的不断上升，使购房者心存疑惑。从2017年1月开始，我国的房贷利率已经连续20个月上涨，8月份的利率也在继续上涨，首套房贷利率5.69%。

除了工农中建四大行都将房贷利率上浮20%外，之前上海房贷利率最低，现在也开始向全国平均利率水平靠拢。买房成本在不断上升，购房者的意愿肯定在不断减弱。

2018年的房地产市场“金九银十”肯定会成色不足。这既有房地产调控政策密集出台，改变了买房的人预期，也有多数房企降价促销的力度偏弱，难以激起消费欲望。更有银行利率在不断提高，买房者的成本正在快速上升，而且房贷利率上涨已成趋势。对于开发商来说，只有让利于刚需群体，这样才有可能在业绩上会有一些良好表现。